マンション売却の成功の秘訣は、複数社で査定！売却タイミングや失敗しないコツ
マンションを売りたいとなった場合、少しでも早く高く売りたい、失敗なく売却を成功させたいですよね。
マンション売却で失敗しないためには、いくつかのコツがあります。売りたい気持ちが募ったら、まずは情報収集からスタートしましょう。
マンションを売るタイミングや査定の注意点、売却相場から築30年以上のマンション売却など、気になる点を詳しく解説していきます。
売り時を逃さないことが大事です。「損した…」ではなく、「儲かった！」と言えるようなマンション売却を目指しましょう。
2022年はマンション売却のチャンス
2022年は、マンション売却を検討している方にとって、チャンスのタイミングだと言われています。
マンション価格は、2010年代から年々上昇してきています。特に首都圏においては、一般家庭にとって手が出ないような新築マンションも少なくありません。
こうした状況の中、条件の良い中古マンションに注目し、入手したいと考える方が増えてきています。注目度が上がれば上がるほど、価格も上昇するでしょう。
特に人気が高いのは、築10年以内の物件です。状態が良い物件を、新築よりも手ごろな価格で入手しやすいため、注目する人が多くなっています。
ニーズの高いマンションなら、売主の希望条件どおりに売却できる可能性も充分にあります。「マンション売却で儲かった！」という方も、決して少なくありません。
築30年以上のマンションでも、物件ごとの特徴を捉えた上で、適切なパートナーを見つけられれば、十分に良い条件で売却できる可能性があるでしょう。
マンション売却はまず何から？流れと事前準備を知ろう
マンションの売却を検討し始めたら、まずは大まかな流れについて頭に入れておきましょう。
- 売却準備を進める（資金計画・書類準備・相場把握）
- 不動産業者に依頼し、マンションの査定を受ける
- 不動産業者に必要書類を提出する
- 不動産業者と媒介契約を結ぶ
- 不動産業者による販売活動がスタートする
- 買主が見つかる
- 売主と買主が売買契約を結ぶ
- 物件を引き渡しする
- 確定申告をする
「なんとなく売却を検討し始めた」という段階でも、1と2のステップは誰でも手軽に実践できます。「本当に売るかどうか決めるための事前準備」と捉えても良いでしょう。
一方で、「初めから本気で売りたい」「できるだけ早く手続きを進めたい」場合は、早い段階で書類の準備を進めておくのがおすすめです。
このほかにも、マンションの設備案内や入居時に配布されたパンフレット等があると、売却活動をスムーズに進めていける可能性があります。
マンションが売却したら確定申告を忘れずに！
マンション売却で利益を得た場合は、確定申告が必要です。売却で発生する税を「譲渡所得税」と言います。
売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を済ませないといけません。必要な書類など事前リサーチが大切になります。
確定申告は、利益が出た場合に必要ですが、損益が出た場合はどうでしょうか。通常、損益が出た場合は、確定申告は不要です。ですが、申告することで税制優遇を受けられる可能性もあります。
損失は、所得区分と損益通算できます。合算することで、その年度の所得となります。
マンション売却相場のリサーチはインターネットを活用
マンションの売却価格は、売主が自分で決定できます。
とはいえ、相場感覚からかけ離れた値を設定してしまうと、「物件が売れない」「売れたけれど損をした」という事態にもなりかねません。だからこそ、まずは自分自身で相場価格を把握しましょう。
だからこそ、売却相場のリサーチは、不動産業者の査定を受ける前に済ませておくのがおすすめです。あらかじめ相場を知っていれば、査定額に惑わされることもありません。
マンション売却相場は、以下のような手段でリサーチしましょう。
- レインズマーケットインフォメーションで過去の取引状況を調べる
- 不動産情報サイトで現在販売されているマンションの価格を調べる
どちらの方法を選ぶ場合でも、コツは、できるだけ自分と近い条件のマンションを選択すること。複数の情報がヒットすれば、ある程度の相場を掴めるでしょう。
相場をリサーチできたら、次はいよいよ自分の物件の査定を行います。少し面倒に感じるかもしれませんが、査定依頼は複数の不動産会社に依頼しましょう。
複数の不動産会社に査定依頼をする際には、一括査定サイトの利用を検討してみてください。一度の情報入力で、複数の業者にアプローチできます。
マンション売却時にかかる費用の種類と相場
マンション売却時には、さまざまな費用が発生します。売却で失敗しないためには、これらの費用を考慮した上で、適切な売却価格を設定する必要があるでしょう。
売却時に必要な費用の一覧と相場は、以下のとおりです。
| 種類 | 支払先 | 相場費用 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社 | （売買価格×3％＋6万円）＋消費税が上限 ※売買価格が400万円を超える場合 |
| 印紙代 | 国 | ※金額によって異なる、軽減税率あり |
| 登記費用 （住所移転登記・ 抵当権抹消登記） |
国 | 不動産の個数×1,000円 |
| 司法書士報酬 | 司法書士 | 1万円～5万円程度 |
| 繰り上げ返済手数料 | ローン返済中の金融機関 | ※金融機関によって異なる |
| 新居初期費用 | 新居契約先など | ※賃貸の場合、家賃の4～5ヶ月分 |
| 引越し費用 | 引越し業者など | 3万円～30万円程度 （※距離・荷物量・時期によって変動あり） |
| 譲渡所得税 | 国 | 譲渡所得×税率（20.315％～39.63％） ※不動産売却によって利益が出た場合のみ |
特に負担が大きくなりがちなのは、
- 仲介手数料
- 新居初期費用
- 譲渡所得税
以上の3つです。どの程度の負担になりそうか、あらかじめしっかりと見積もっておきましょう。
不動産会社の選び方は？マンション売却成功に向けて
査定をする前後のタイミングで、気になるのが不動産会社の選び方についてです。
マンション売却で成功できるかどうかは、不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。選び方のポイントは以下の5つです。
マンション売却に強い不動産会社を選ぶ
不動産会社にも、得意分野・不得意分野があります。マンション売却を成功させるためには、マンション売却に強い不動産会社を選ぶ必要があります。
- 過去にどのような案件を手掛けてきたのか？
- マンション売却について、どのような実績があるか？
これらの項目について、しっかりと質問してみてください。曖昧な答えしか返ってこないようであれば、別の会社を検討しましょう。
マンション売却時には、
- マンションの管理・修繕状況
- 管理費の滞納について
- 集会場や駐車場といった共用部分
など、一戸建てにはないさまざまな調査項目が発生します。
査定額の根拠をきちんと伝えてくれる
先ほどもお伝えしたとおり、不動産会社が伝える査定金額とは、「このくらいの価格できるだろう」という見込み額のことです。
高額な査定額を提示されると嬉しくなりがちですが、実際には、その価格で売れるとは限らないのです。それどころか、売却価格を強気に設定したため、いつまで経っても売れない…という事態も考えられます。
だからこそ、大切なのは査定額の根拠です。なぜこの金額になったのか、具体的な理由について質問してみましょう。
担当スタッフの対応が誠実である
依頼先は不動産会社でも、実際に窓口となるのは担当スタッフです。担当スタッフの質や相性によっても、売却成果は変わってくるでしょう。
- こまめに連絡してくれる
- こちらの質問に誠意を持って丁寧に答えてくれる
- フットワークが軽い
- やりとりしていて不快な感情を抱かない
- 信頼できる
このような点について、ぜひしっかりと確認してみてください。担当者の対応を確認するため、あえてわからないことを質問してみるのもおすすめです。
囲い込みをしない
囲い込みとは、不動産会社がとる売却戦略の一つです。
マンションを売却しようとした場合、不動産会社に依頼して買い手を探してもらうケースが一般的です。売主は、不動産会社に対して仲介手数料を支払います。
一方で、不動産会社は買主側のサポートもします。自社が仲介するマンションを、自社のお客様に売却できれば、両方から仲介手数料を得られるのです。
業界では「両手」と呼ばれる状態ですが、意図的にこうした状況を作り出すために行われるのが「囲い込み」です。マンションの情報を公開しなかったり、他社からの問い合わせを勝手に断ってしまったりするケースがあります。
囲い込みを受けると、マンションの売主には以下のような不利益が生じます。
- 売却のチャンスが減る
- 売却時期が遅れる
- 売却価格が下がる恐れがある
囲い込みをしないかどうかは、契約前に不動産会社に直接聞くのが一番です。明確に「しない」と約束してくれる会社だけを、候補にしましょう。
自分に合った契約手法を選択する
不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の3つがあります。それぞれの特徴、メリット・デメリットは以下の通りです。
| 契約の種類 | 特徴 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社と契約を結び、同時進行で売却活動を行ってもらう。最終的に、買い手を紹介した会社に手数料を支払う。 | 複数の不動産会社が宣伝活動を行うため、物件の露出度が高まる。 | 複数の不動産会社とやりとりする手間が発生。 手数料が入るかわからないため、積極的に営業活動を行ってもらえない可能性も。 |
| 専任媒介契約 | 1社の不動産会社を選び、専任で契約を結ぶ方法。 契約中は、他社と契約を結べない。 |
2週間ごとの報告やレインズへの登録義務化など、売主が安心できる仕組みが多い。確実に手数料が入る分、不動産会社も本気で宣伝してくれる。 | 不動産会社によっては、囲い込みの恐れがある。 不動産会社に不満があっても、契約中は変更できない。 |
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約と同様、1社のみと専任で契約を結ぶ方法。 専任媒介よりも、さらに厳格なルールが定められている。 |
1週間に1度の報告が義務付けられているため、より手厚いサポートを受けられる。 | 自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要がある。 |
これらの特徴を踏まえた上で、契約方法を決定しましょう。
売却活動中に売主が意識するべき3つのこと
不動産会社と媒介契約を結び、本格的な売却活動がスタートしたら、売主は以下の3つのポイントを意識してください。
内覧は売買契約成立の鍵
買主が決まるかどうか、最大の鍵は「内覧」にあります。中古マンションとはいえ、高い買い物ですから、「実際に見て気に入るかどうか」は非常に重要なポイントとなります。
- 内覧前は整理整頓を心掛ける
- できるだけ多くの場所を見てもらう
- 水回りは特に清潔にしておく
- 質問には答えられるよう準備しておく
許容できる値引き額をあらかじめ決めておく
売り出し価格で売却できれば良いのですが、残念ながらそうとは限らないでしょう。なかなか売れない場合に、検討するのが「値引き」です。
とはいえ、どこまでも値引きしていると、事前の売却計画が狂ってしまう可能性も。どこまでなら値引き可能なのか、あらかじめ決めておけば迷わなくなります。
不動産会社の担当者と、相談しながら決定するのもおすすめです。
不動産会社に丸投げしない
宣伝活動を行うのは不動産会社ですが、実際にマンションを売却するのは売主です。不動産会社に任せきりにならないよう、注意してください。
気になる点があれば、すぐに不動産会社に連絡しましょう。内覧申し込みが来ないときにも、一緒に対策を練る必要があります。
二人三脚で売却活動を進めていくことが大切です。
マンション売買契約に関する注意点は？
無事に買主が見つかったら、売買契約を結びます。しかし、売買契約を結んだからといって、売却完了ではないという点を頭に入れておきましょう。
買主がローンを組んでマンションを購入する場合、契約後に「ローン審査が通らなかった」という恐れがあります。この場合、契約が白紙に戻る可能性があるのです。
- ローン特約とは？
- 売買契約を締結した後でも、買主側がローン審査が通らなかった場合には、違約金無しで契約解除できる特約のこと
ローン特約によって契約が白紙になった場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。あらためて売却活動を進めていきましょう。
また、買主からすでに受け取っている手付金は、返却する必要があります。買主の状況が確定するまでは、手付金は使わずに保管しておきましょう。
築年数が古いマンションにおすすめの売却戦略一覧
すでにお伝えしているとおり、マンション売却で人気が高いのは、築10年以内の物件です。築30年を超えると、途端に売りにくくなってしまいます。
築30年以上の物件では、
- 住宅ローン控除の利用が難しくなる
- マンション全体の老朽化
- 設備のトラブルが多くなる
このような問題が発生するため、買主から敬遠されやすいというのが実情です。
とはいえ、築30年以上のマンションにも一定の需要はあります。大切なのは、「築年数が古い」という特徴を理解した上で、適切な戦略を練るということです。
築30年、築40年、築50年のマンションを売却する場合、以下の点を意識してみてください。
- リノベーションのベースとして売却する
- 専任媒介契約で、不動産会社とじっくり戦略を練る
- 瑕疵担保保険を付保して、住宅ローン控除を利用できようにする
- 立地の良さをアピールする
- 賃貸物件にしてから売却する
「古いマンションだから…」とリフォームを検討する方もいるでしょうが、その分費用がかさんでしまいます。
古い物件の場合、リフォーム費用を売却価格にプラスするのはほぼ不可能です。それよりも、「リフォームやリノベーションのベース」として、シンプルに売却するのがおすすめです。
瑕疵担保責任については、付保すれば、「買主が住宅ローン控除を利用できる」というメリットが発生。一方で築50年のように古い物件の場合は、「瑕疵担保責任を全て免責」にした方が、トラブルを防げる可能性が高いでしょう。
古い物件の中には、立地条件が極めて良い物件も多いものです。購入のニーズはなくても、賃貸のニーズは意外とあります。
賃貸物件として活用すれば収益を生み出せますし、「収益を生み出す投資用物件」としてなら、投資家たちに人気です。
こんな場合はどうする？迷いがちな5つのシーン
「マンションを売りたい…」と思う状況は、売主によってさまざまです。迷いがちな5つのシーンについて、気になる点を解説します。
ローン返済中のマンションを売却したい
購入時に組んだローンの完済前でも、マンション売却は可能です。
ただしこの場合、売却と共にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
- ローン残債を上回る価格でマンション売却が可能か？
- 売却額が残債を下回る場合、手持ち資金で完済できるか？
このような点を考慮しながら、売却計画を練っていきましょう。
居住中のマンションを売却したい
現在居住中のマンションを売却する場合、売却と共に、新たな住まいの確保についても検討する必要があります。
別の住まいを購入するなら、現在のマンション売却を優先するのか、新たな住まいの購入を優先するのか、まずは決定してください。
| 手続きスタイル | メリット |
|---|---|
| 売り先行 | 納得いく価格でマンションを売却しやすい 旧居と新居の二重ローンを防げる |
| 買い先行 | 妥協することなく新居を決定できる 住み替え時に別途賃貸住宅を手配する必要がない |
不動産会社と協力のもと、同時進行で進めていける可能性もあります。売却・購入のそれぞれについて、納得いく形で進めていきましょう。
相続に関連するマンションを売却したい
実際に相続が発生する前にマンションを売却する場合、相続するのは「マンションを売却して得た現金」となります。
マンションという現物よりも、分割協議で揉めにくいというメリットがあるでしょう。ただし、相続税の課税対象という面では、不動産よりも現金の方が、負担が大きくなりやすいという特徴があります。
相続したマンションを売却する場合、相続人全員の同意があれば、売却は可能です。いったん所有者の名義を変更した後に、売却手続きを取るケースが一般的です。
賃貸に出しているマンションを売却したい
賃貸に出しているマンションを売却する場合、以下の2つの方法があります。
- 入居中のまま売却する
- 入居者に退去してもらい、売却する
入居中のまま売却する場合、収益物件として扱われます。物件の状態はもちろん、利回りが重要な意味を持ちます。
居住用物件として売却したい場合は、入居者に退去してもらってから、売却手続きをスタートしましょう。
元配偶者と共有名義のマンションを売却したい
婚姻中に、夫婦が共同で購入したマンションを、離婚後に売却したい場合は、以下の2つの方法があります。
- 自分の名義分を元配偶者に買ってもらう
- 元配偶者の同意のもと、一般的な売却活動を行う
マンション売却で損をしないための5つの注意点
マンション売却で損をしないためには、いくつかの注意点があります。5つ紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
売却期間はしっかりと確保しよう
マンションを売却する場合、時間はしっかりと確保しましょう。「どうしても○○までに売りたい」となると、価格で妥協せざるを得なくなってしまいます。
マンション売却で成功するためには、売り急ぐのはNGです。最低でも、7カ月程度は用意できるよう、事前に計画を立てておきましょう。
査定は複数の不動産会社で受ける
マンションの売却相場をつかむため、また不動産会社の感触を確かめるために、欠かせないのが査定です。
査定は、ぜひ複数の不動産会社で受けてください。できるだけ多くの不動産会社から話を聞くことで、相場感覚をつかみやすくなります。
ライバルの情報を把握する
マンション売却で、注意しなければならないのがライバルの存在です。自分のマンションより魅力的な物件があれば、そちらに流れてしまうでしょう。
中でも注意したいのが、
- 同じマンションの別の部屋
- 近隣にある同レベルのマンション物件
です。不動産サイトをチェックしつつ、ライバルの動向を探ってみましょう。
ライバル情報を把握していれば、「相手にはない自分の強み」をアピールできるようになります。価格で勝負しなくても、勝てる可能性が高まりますから、できるだけ早くチェックしておきましょう。
安易に値下げをしない
「マンションが売れない…」と思っても、安易に値下げをするのはやめましょう。値段を下げる前に、できることがたくさんあるからです。
【売れないときに見直すポイント3つ】
- 不動産屋の広告活動は適切か？
- 内覧時の状態は適切か？
- 不動産会社の担当者とは密にコミュニケーションを取れているか？
特に注意が必要なのは、不動産会社による広告活動についてです。十分かつ効果的な宣伝活動が行われていない可能性もあるでしょう。
ポータルサイトへの登録やポスティングチラシの配布など、具体的にどのような宣伝活動が行われているのか、しっかりと確認してみてください。
状況に応じて「買取」も検討する
不動産を手放す方法には、「売却」以外に「買取」もあります。
- 不動産買取とは？
- 不動産会社が、売主の物件を買い取ること。売却よりも価格相場は下がるものの、買主を探す必要がなく、スピーディーに手続きを完了できる。
売却と買取、どちらが有利なのかは、物件によっても異なります。売却がうまくいかないときには、買取に付いても検討してみましょう。
マンション売却成功への道は不動産会社選び、複数社査定から！
マンション売却を成功に導くコツの中でもっとも重要なのは「信頼して任せられる不動産会社を見つけること」です。
より良い不動産会社を見つけるために、活用したいのが一括査定サイトです。手間なく複数の不動産会社にコンタクトを取れます。
「なんとなく売却を検討し始めた」という場合でも、査定金額を把握しておくのは、悪いことではありません。
売るべきタイミングを見逃さないためにも、まずは行動をスタートしてみてください。
