離婚したいならマンション査定は必須！自宅マンションは早めの売却が良いワケ
結婚してマンションを購入したものの、何らかの事情で「離婚」することになった場合、そのマンションはどうしたら良いのか迷うところですね。
マンションの名義が誰になっているか？住宅ローンの状況によって対処法は変わってくるでしょう。
そのまま住み続けれない、住み続けてもリスクが生じる可能性がある場合もあるので、早くに売却してしまった方が良い場合もあります。
現金なら分けやすいですが、マンションはどのように財産分与をしたら良いのかなど、離婚にまつわる疑問について詳しく解説します。
次の人生が気持ちよくスタートできるように、持ち家のことはすっきりと解決しておきたいですね。
離婚後はどうすべき？マンションの扱い
離婚したら別々に違うところに住むのが一般的なので、今まで一緒に住んでいたマンションをどうするかという問題が出てきます。
まずは住宅ローンの支払い状況を確認する！
住宅ローンの返済が終わっている（完済している）か、それともローンが残っているのか、その場合いくら残っていて、そのローンの債務者が誰なのかを確認しましょう。
また住宅ローンの残債がある場合は、マンションを売った後にローンが完済できるのか、それとも売ってもまだローンが残ってしまうのかを確認しましょう。償還予定表で確認できますよ！
住宅ローンが払えない、返済滞納してしまうと、督促状が届き、約半年で不動産が差し押さえられ競売がスタートしてしまいます…
マンションの今の価値を知ることも重要！
売ることになるかもしれないマンションなので、いくら位の価値があるのか知っておくことも大事です。
築年数が経過するに連れて、マンションの価値は下がるため、数年後にはもともと新築で購入した価格よりずっと下がっていたということも稀ではありません。思っていた価値と食い違いがあり、こんなはずじゃなかった…と売却時に思う可能性も。
売却価格をある程度知っておくことで、住宅ローンの残りが完済できるのか？を知ることができます。もし、売却価格で完済できないとなると、預貯金から残りの返済額をカバーしなければいけません。（ローンを完済しないと、抵当権を外すことができず、自分たちの意思で売却すること自体ができなくなります）
査定してもらう業者が一社だと、不動産の相場感が分からなかったり、マンション売却があまり得意でない業者だった…と後悔してしまう場合があります。
そんな時間に余裕が無いし面倒くさい…と思った方、「完全無料の不動産一括査定」を利用すれば簡単です！家に居ながら売りたいマンションの査定をしてもらえますよ。
基本的には、婚姻中に築いた財産は等分にするのが基本。しかしマンションは半分に分けることができないので、売却してその利益を等分にするのがわかりやすいでしょう。
離婚でマンション売却…メリットや知っておくべきデメリット
離婚でマンションをどうするか悩んでいるのであれば、まずは売却した場合のメリットやデメリットを含めて考えてみはどうでしょうか。
メリット
- 財産分与でトラブルを回避できる
- 離婚と同時に相手との関係を切りやすい
売却で得た利益を、お互い半分に分けることができます。また、マンションを売却することで住宅ローンや相手との関係もスッキリ清算できれば、新しい生活も不安なくスタートできます。
デメリット…売却には仲介手数料など費用がかかる
離婚が理由でマンションを売却する場合でも、2人で協力して売却活動をすることになります。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 譲渡所得税
税金など費用が多くかかります。不動産会社へ支払う仲介手数料は高額なので、離婚が理由で売却となればネックになるでしょう。
マンションの名義人が誰かによって違う対処法
そのマンションの名義人は誰ですか？そして住宅ローンの助教は？それによって今後の対応が変わってきます。
- 名義人が住み続ける
- 名義人でない人が住み続ける
- 離婚してから売却する
- 離婚届を出す前に売却する
夫単独名義なのか、夫婦共有名義なのか、それによってこの後の対処法が違ってくるので、必ず確認しておきましょう。
単独名義
マンションが一人の名義になっていて、名義人がそこに住み続けるのなら特に問題はありません。
しかし、夫の名義で購入して夫名義、でも妻が住み続けるというパターンだと問題が…
いずれ引越しをしたいと思った時に、少々面倒なことになるかもしれません。
その時点でマンションを売却して引越ししようと思っても、名義人が夫のため勝手に売ることができないのです。
ただし、名義を変更するには金融機関の承諾が必要な場合がありますので、ローンを借り入れている金融機関に確認しましょう。
離婚の手続きを進めるより前段階（もう離婚したい、でも相手にはまだ伝えていないなど）から、マンションをどうするかについては、考えておく必要があるのです。
共有名義
夫婦の共有名義だった場合にも、売るとなるともう片方の承諾が必要になります。この場合も、共有名義をどちらか一人の名義にするのは難しいかもしれません。
つまり、どちらか一人の収入ではローンの審査に通らない可能性があります。
この場合は、名義を変更するよりも売却を夫に承諾してもらい、早めに売ってしまった方が得策でしょう。
共有名義（ペアローン）の債務者を、夫名義に変更したいという場合も簡単ではありません。
2人の年収を合わせて借りたローンから、妻を外す方法として…
- 家を第三者に売り、ローンの完済を目指す
- 妻の分の負債を夫が買取り、ローンの借り換えをする
妻が連帯保証人の場合
名義は夫、妻が連帯保証人になっているという場合もあるでしょう。離婚したからといって連帯保証人から外れるわけではありませんので注意が必要です。
連帯保証人という立場は非常に重いです…。
自分が連帯保証人から外れる場合には他の新しい保証人を立てないといけませんが、なかなか見つからないでしょう。夫の親が健在で、代わりに保証人になってくれれば良いのですが…。
かといって離婚をしたのにそのままにしておくこともできません。
ではどうすれば良いか、一つは、離婚の時に「代わりの連帯保証人を立てる」ということを条件に組み込むことです。（離婚した後にそのことに気づいた場合は…）
もう一つの方法としては、連帯保証人なしで他のローンに借り換えをするということがあります。
あとは、離婚する前にマンションを売却してしまうという方法です。マンションを現金化できれば財産分与が明確になります。
離婚後もマンションに住み続けるメリット、デメリット
子供がいる場合などは簡単に引っ越しができない場合もあり、そのまま住み続けるというパターンもあるでしょう。
その場合のメリットとデメリットはこのようなことがあります。
メリット：環境を変えなくて済む
正直メリットはあまりないのですが、あるとすればこれまでと環境を変えずに暮らしていけることくらいでしょう。
特にお子さんがいる場合には、引越しをすると転校しなくてはいけないかもしれません。
そのまま住み続けることができれば、少しでもそのストレスを減らしてあげることができるでしょう。
住み続ける本人にとっても、住み慣れたところで生活を続けていけるというのはメリットになると考えられます。
デメリット：広すぎる
家族で住むことをを前提に購入したマンションなら、それなりの広さがあります。
そこにもし一人で住むとなると広すぎて無駄も多くなります。
光熱費もかかりますし、固定資産税などの維持費もかかります。
もう少し適した広さの家に引っ越した方が無駄がなくなるでしょう。
デメリット：競売のリスク
返済義務がなくなっていないということに注意しましょう。
実際に住んでいなくても返済義務は残ります。万が一名義人の返済能力がなくなってしまったら、ローン滞納ということに…。
住んでいないのに払いたくないと思うかもしれませんし、病気や怪我で働けなくなるという可能性もなきにしもあらずです。
どのくらいの期間滞納すれば競売にかけられてしまうかは金融機関によって対応が違います。
しかしそれができないと金融機関はまず保証会社に返済を求め、保証会社が債務者に代わって返済をします。
そして保証会社からローンの一括返済を求められるのですが、そもそもローンが払えなくなっている状態で一括返済できるはずもなく、保証会社が裁判所に申し立てを行い、物件を差し押さえられて、競売にかけられるということになります。
競売にかけられて落札されてしまえば強制退去です。しかも、家は出て行かなくてはならないのに、競売になっても払いきれなかったローンはそのまま残ります。
デメリット：連帯保証人のリスク
連帯保証人でいる以上、ローンを完済するまではリスクが付きまとう事を忘れては行けません。
先ほどもお話しした通り、離婚と連帯保証人契約は関係なく、金融機関との約束になりますから、ローンは返済しなくてはなりません。
金融機関は夫にもあなたにも返済を要求する権利があり、あなたは「先に夫に請求してください」ということもできないのです。
もし、夫が返済を滞らせた場合、離婚が成立した後でも、連帯保証人であるあなたに返済の催促が行きます。
こうなると、実際問題としてマンションを売却するという方法しかなくなってくるでしょう。
連帯保証人は大きな責任のあるものなので、そのまま住み続けるというのはリスクの方が大きいと言わざるをえません。
デメリット：名義変更が難しい
実は名義変更はそれほど簡単ではないのです。
というのも、金融機関は「この人には返済能力がある」と認めたから、その人の名義で契約しお金を貸すことを承諾したわけであって…
共同名義も同じことで、「夫婦ならば返済できる」と金融機関が考えたから。
それを単独名義にするということは、一人でも返済能力があると認めてもらわないといけないということです。
専業主婦ではまず難しいですし、働いていてもパートタイムの収入では難しいです。
デメリット：後々のトラブルの可能性
離婚をしたということは、二人の間に修復できない何かが生じたということですよね。
話し合いがついて比較的円満に離婚した場合であっても、そのまま仲のよい関係を続けていけるかどうかはわかりません。
マンションというつながりを持っていることで、離婚後もずっと縁が切れないことになってしまいます。
円満離婚ならまだしも、そうでない場合には話し合いはストレスにしかなりません。
そのようなリスクを抱えたまま住み続けるよりは、いっそのこと売ってしまい、きれいさっぱり縁を切った方が良いのではないでしょうか。
マンションを売却するメリット、デメリット
基本的には売却してしまった方が良いと思います。、売却することのメリット、デメリットについても押さえておきましょう。
メリット：ローンがなければ売却して資金を作れる
ローンを完済している場合は、もう迷わず売却です。売ってしまえば分けるのも簡単。その資金を新しい生活の足しにすることもできるでしょう。
新しい生活を始めるにはお金がかかります。売却するのは早ければ早いほど高値で売れる可能性があります。
マンションは時間が経つほど売れにくくなっていきますから、さっさと売って資金を作りましょう。
メリット：任意売却なら個人情報がわからない
後述しますが、ローンが払えなくなった場合、任意売却という方法で売ることができます。ローンが残っている不動産を、金融機関の合意を得られれば売ることができる手続きです。
しかし任意売却であれば、通常の仲介と同じように個人情報が勝手に公開されることはありません。
任意売却する場合でも、マンションの査定依頼をすることをおすすめします。自宅マンションの価値を知り、損をしないために、複数の業者に査定してもらいましょう。
デメリット：離婚後だと連絡が取りづらく売却が進まない
離婚してから売却するとなると、お互いに連絡が取りづらく、売却活動がなかなか進まないという場合もあります。
共有名義になっている場合などは自分一人では手続きできないこともあるため、離婚したとはいっても協力しなければいけないことも。
なので、離婚する前に売却してしまう方がオススメです。
デメリット：ローンの残高によっては売却しづらい
さっさと売ってしまいたいマンションですが、ローンの残額によっては売りにくい場合があります。
マンションの査定をしてみて、物件の額よりもローンの残額が多い場合、売ってもローンが残ってしまう「アンダーローン」に）なりますよね。
そうなると、残ったローンをどうするのかということを話し合う必要も出てきます。
デメリット：売却したくてもできない場合がある
ローンの返済ができなくなった場合、任意売却という方法で売ることができますが、金融機関の合意が必要です。
金融機関が残りのローンよりも低い額で売っていいですよと承諾してくれれば売ることができます。
しかしそのような物件でも全てが任意売却できるかというとそうではないのです。
- 債権者が認めない
- 所有者が同意しない
- 内覧ができない
- 固定資産税などを滞納している
- 競売の間近で期間がない
このような物件は任意売却ができません。
売りたいと思ってもローンの返済状況や物件の状況によっては売れないこともあるのです。
少しでも早く、そして極力ローンを残さないプランを考えるのがベスト
まず、住み続けるか売却するかという点で考えると、売ってしまった方がメリットは多いです。
その大前提として、売却するにあたって少しでもローンを残さないということが大事。
しかしマンションを購入した時には離婚することなど想定していないことが普通ですし、生涯住み続けることを前提として20〜30年のローンを組んでいると思いますから、完済している人の方が少ないです。
ローンの残額を確認する
最初にすべきことは、ローンの残額を把握することです。それによって今後の対応が変わってきます。
ローンの残額を確認しその後に物件の査定をしてもらえば、大体どのくらいで売れてプラスが出るのか、オーバーローンになってしまうのかがわかります。
返済、売却について話し合う
できれば離婚の話し合いが始まったところで、どうすれば少しでも有利な条件で売ることができるのか、ということを考えた方が良いでしょう。
- 新生活に必要な生活費を残して貯金を返済に充ててローンを減らす
- 離婚をする前に（夫婦でいるうちに）マンションを売却する
- 夫にローンの借り換えをしてもらい、連帯保証人から一方を外す
など、少しでもリスクが少ない方法を考えるようにしてください。
住み続ける場合の対策
話し合いの結果、「売らない」という結論になることもあると思います。
その場合は、所有権、ローンの名義、連帯保証人をどうするのかをよく話し合ってください。
一つの方法としては、名義人でない方がいくらかの家賃を負担するという方法です。
名義人がローンを支払い、一部でもいいからもう一方に家賃として名義人に支払いをすれば、負担も減り、ローン滞納のリスクも減らすことができます。
ただ…住んでいないのにお金を払うのはちょっと…新しい自分の生活で精一杯というのが一般的だと思うので、あまり現実的ではないですね…
離婚を考えているなら、マンションは早めの売却でスッキリ！がおすすめ
離婚するならマンションは売るのが基本。離婚前段階から一括査定などでマンションの価値を知っておきましょう。住宅ローンの残債を知り、売却価格で完済できるのか？そして名義人は誰なのかについて確認しておきましょう。そして早めに今後マンションをどうするのかについて話し合いましょう。
話し合いができるうちにしっかり話し合って売却するのがとても大事です。
もし離婚後となってしまった場合など、話し合いが思うようにできない場合には、弁護士などに間に入ってもらって話し合いをしましょう。
ベストなのは、やはり離婚前に売ってしまうことです。権利関係も複雑にならず、話し合いがこじれるリスクも比較的少ないからです。
売却するまで離婚が長引く可能性はありますが、その後のスッキリ感を考えると、離婚する前に売ってしまった方が良いでしょう。
