特定空き家とは？固定資産税が6倍に！？放置すると危険な理由も解説
全国各地で放置が問題になっている空家。しかし法律改正もあり、空き家を放置しておくことは難しくなってきました。
特に気をつけたいのが「特定空家」への指定。特定空家に指定されてしまいますと、固定資産税が最大で6倍にもなる恐れがあるからです。
こんなことは絶対に避けたいですよね。空き家を放置せず、管理方法をしっかり考え税金対策していきましょう。
どのような条件で特定空家に指定されてしまうのか、指定されてしまった場合どうすればいいのかなど、特定空家について詳しく解説します。
どんな空き家が指定される？特定空家の条件とは
家を放置しておくとどのような危険があるのか、まずは特定空家に指定されてしまう条件について詳しく解説します。
まず、空き家に関する法律として、「空き家対策特別措置法」という法律がが2015年5月に施行されました。
この法律に特定空家に指定するための基準が定められています。
近隣に危険を及ぼす空き家
まず、空き家の条件ですが、基本的には「1年間誰にも利用されていない」住宅のことを指します。
他にも、
- 電気やガス、水道が利用されていない
- 登記や住民票の内容に不備がある
- 人の出入りがない
などの条件によって「空き家である」と認定されます。
しかし、空き家＝特定空家ではありません。誰も住んでいなくても、適切な管理がされているきれいな空き家であれば特定空家にはならないのです。
次の章から具体的な要件について見ていきます。
建物が倒壊する恐れがある
建物が古いかどうかではなく、倒れそうになっているような状態であれば特定空家だと判断されます。
- 建物の基礎部分に亀裂や破損がある
- 建物の基礎部分にシロアリ被害、腐食などが見られる
- 建物が傾斜している（20分の1、3〜4度の傾斜）
- 屋根が変形している
- 軒や雨樋が壊れている
- 門や塀が傾いているのが目視でわかる
- 屋外の階段やバルコニーが傾いているのが目視でわかる
このような条件がある物件は倒壊の恐れがあると認定されてしまいます。
衛生上の問題がある空き家
倒壊はしなくても、あまりに不潔な状態で放置されている空き家は特定空家になる可能性があります。
- ゴミを放置している
- ゴミが不法投棄されている
- ゴミのにおいが充満している
- ネズミやハエなどの害を及ぼす生物が発生している
- 浄化槽が破損して悪臭がする
特にゴミ問題は大きいでしょう。自分たちが出したゴミは片付けていたとしても、長期間人が出入りしていないと格好のゴミ捨て場になってしまいます。
不法投棄されたゴミが溜まっていけば害虫が発生しますから、周囲に多大な迷惑をかけてしまうことになります。
周囲の景観を損なっている空き家
では、倒れる心配がなくて、とりあえずゴミを片付けておけばいいのかというと、そうでもありません。
倒れるほどの建物の傷みはなくても、見た目に良くない状態、著しく景観を損なっていると判断されると特定空家になります。
- 窓ガラスが割れたまま放置されている
- 外壁や塀に落書きされている
- ツタなどの植物が家を覆ってしまっている
- 看板などがボロボロになっている
たまに、家の外観がわからないほど植物が生えてしまっている空き家がありますが、そういったものは「景観を損ねる」と判断されることになるでしょう。
景観を損ねることの何がいけないか、それは近隣の方の不動産の価値までも下げてしまいかねないからです。
もしも家を購入するつもりで見にきたときに、いいなと思っても、隣の家がボロボロだったらどうでしょうか。
買うつもりの家がいくら良くても、お隣がひどい状態であれば、買う気がなくなってしまうのではないでしょうか。
放置することが不適切な空き家
その他にも、このまま放置をすれば近隣に迷惑をかけるであろうと判断されると、特定空家になります。
今は倒壊しなくても、放置することによってご近所の方が日常生活に支障をきたすようになっては困ります。
- 庭木が大きくなりすぎて道路にはみ出している
- 庭木が倒れたり折れたりしている
- 野良猫など動物がすみついて鳴き声がうるさい
- 動物の汚物によって悪臭が発生している
- 鳩などの鳥がすみついて羽やフンの被害が出ている
例えば、このようなことです。
特に野良猫の被害などはよくあることでしょう。春先になると猫の鳴き声がうるさくて眠れない、ということもあるのではないでしょうか。
動物がすみつくと駆除の問題もありますので、早めの対処が必要になってきます。
特定空家に指定される手順とその後の行政の対応
特定空家の条件がわかったところで、どのようにして指定されてしまうのか、手順を知っておきましょう。
市町村の立ち入り調査
まず市町村は、空家の所有者を調べて空家の調査を行います。
市町村には立ち入り調査をする権限が認められていますので、拒否することはできません。
この調査を拒否すると、20万円以下の過料に処されることになります。
参考：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針
市町村からの助言、指導
空き家が上記で説明したような状態になっていると、調査の結果「特定空家」に指定されることになります。
特定空家だと認定されると、市町村からの助言、指導が入ります。例えば、
- 外壁の修繕
- 庭木の伐採
- ゴミの清掃
など、具体的にどうすればいいのか、対処方法についての指導があるでしょう。
行政からの指導については文書で送られてきますので、これを無視してはいけません。
もしできない場合（改善できない正当な理由がある場合）には行政に相談することをおすすめします。
助言がまず最初に来て、それでもダメなら指導になりますので、できるだけ助言の間に対応したいものです。
勧告と命令
助言にも指導にも従わない場合には、さらに強い勧告、命令がなされます。ここまでくると少し厄介になってきます。
税金が上がったり、最悪の場合は強制撤去などの行政代執行が行われることになります。詳細は次の章で説明します。
こうなる前に改善するなど何らかの行動を起こした方が良いでしょう。
特定空家になってしまった場合の固定資産税など
さて、特定空家に指定されて放置しておくと、行政から段階的に指導が入っていく、ということはわかりました。
このうち、「勧告」になってしまいますと固定資産税が大幅に上がってしまうのです。
固定資産税が最大6倍
正確にいうと、固定資産税が「上がる」のではなく、宅地に対して適用されていた「軽減措置」がなくなってしまうということです。
住宅用の固定資産税および都市計画税は以下の通りです。
| 200㎡以下の部分 | 200㎡を超える部分 | |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 土地の評価額×1/6 | 土地の評価額×1/3 |
| 都市計画税 | 土地の評価額×1/3 | 土地の評価額×2/3 |
200㎡を超える宅地はそれほど多くないと思いますので、それ以下だと仮定しますと、都市計画税は3倍、固定資産税は６倍になってしまうということです。
例えば、土地の評価額が2000万円だったとしましょう。税率は1.4%です。
- 軽減措置あり：2000万円×1/6×1.4%＝およそ47000円
- 軽減措置なし：2000万円×1.4%＝28万円
これだけの差が出てしまいます。これは大きいですね。
土地が広いほど固定資産税も高くなるので、改善しないと大変なことになりそうです。
罰金が科される場合も
行政のいうことなんて放っておけばいいと思わないでください。
この法律では、市町村の権限はかなり強いものになっており、国の空き家対策の本気度がわかります。
この命令に従わない場合には、50万円の過料が課されることになります。
- 立ち入り調査拒否：20万円の罰金
- 固定資産税が最大6倍
- 命令に従わない：50万円の罰金
もし行政のいうことを全く無視していると、この時点でもかなりの金銭的負担になってしまうことがお分かりいただけるでしょう。
最終的には強制撤去
罰金で済むならそれでもいいとお考えの方もいるかもしれません。
これは行政側が命令に従わない空家を行政代執行により強制的に撤去＝取り壊しをするということです。
ここで注意して欲しいことは、命令を受けてからも放置し続け、いよいよ強制撤去となってから「改善しますので待ってください」と言ってもダメだということです。
全て取り壊さないまでも、建物の補修などを市町村が所有者に代わって行います。
そして撤去の費用は空き家の所有者が負担することになります。
これは、支払い能力があるかないかに関わらず、市町村から所有者に対して請求され、支払えない場合には財産の差し押さえも可能なのです。
修繕くらいであれば数十万円で済むかもしれませんが、撤去となると300万円前後かかることも。
最初からきちんと対処しておけばよかったものを、指導等を無視し続けると多額のお金がかかることになりますので注意してください。
特定空家に指定されてしまった時の対処法
では、特定空家に指定されてしまった場合、どのようにすれば良いのでしょうか。
適切に対処すれば指定を外してもらうことは可能ですので、なるべく早く対応するようにしてください。
適切な補修をする
市町村からは文書にて改善箇所などが指摘されます。
その指導に従って、壁を補修したり、窓ガラスを直すなどして、適切な改善を行ってください。
言われた通りに改善されているということが認められれば、特定空家の指定は解除されます。
空家管理サービスなどを利用する
一度直しても放置しておけば、またゴミが投棄されたり、動物がすみつくなどして特定空家の条件を備えてしまうかもしれません。
そこで、空家管理サービスを利用して、空家を適切に管理するようにしてください。
特定空家にならないために、空家は放置しないで！
今や空き家は社会問題となっていますから、国も自治体も、これをなんとかしようと必死なのです。
だからこそ、行政の権限を強くし、最終的には強制撤去までできるようにしているんですね。
特定空家にしてされてしまうといいことは何一つありません。
自分が困ることはもちろんのこと、ご近所さんにも多大な迷惑をかけてしまいます。
空き家は放置せず適切に管理をする、もし管理できないなら売却するなどなんらかの対処をした方が良いでしょう。
